我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

　　提问：苏叔，你好，改善住房，请问苏州的四房如何去选呢？

　　苏叔：你好，这个主要看预算：三百万以内，浒关就是一个选择，综合性价比没得说，如果喜欢环境好的，还可以考虑一下阳山，马涧附近的一些低密洋房产品。生活圈在园区，附近其实不太多，基本上就是外溢板块看一看，比如说甪直可以搞定，往北的城乡板块也可以其他就非常少，基本上都是一百二左右的这种小四方，舒适性当然会有不足，但是有时候不就是迫不得已。

　　第二就是四百万左右，是目前苏州四房的一个主力预算范围，这个选择性其实就非常的广。

　　喜欢新城的那种城市界面，高大上的可以选择科技城、高铁新城，吴江太湖新城，目前大家的预期也都很高，喜欢成熟的生活氛围的，比如说城南元和尹山湖木渎等等，有一大片可以去选，并且面积上都是一百四左右的这种标准四房，舒适度还不错。

　　第三就是400-500万左右的，想要留在园区的目前的新房子有胜浦可选，这个板块，大家各自有自己的看法，其他板块也有不少，比如说平江新城、吴中太湖新城，这些板块的共同特点就是新房的单价都在三万+

　　第四就是五百万以上的，但敢去做这种大户型总价五百万家的板块不太多，面积基本锁定在一百六以上，吴中太湖新城算是选择性比较多的，科技城有一些，还有那个没有开盘的王炸地块，其他板块也有零星一些，预算在往上基本上就是很难买得到的奥体狮山的倒挂盘 。

　　提问：苏叔您好，为什么现在高端住宅比较热呢？

　　苏叔：你好，主要是以下几点原因：头部，疫情之下，房产是实现财富保值增值的优质资产，越来越多的人发现，股票基金都没有不动产保值增值效果明显，普通住宅也失去了投资金融属性而回归到居住属性。于是，占据优质地段的高端楼盘，成为苏州的富人竞相追捧的对象。

　　第二，物以稀为贵，近两年千万级住宅市场供应稀少，别墅产品体量有限，物以稀为贵

　　第三，苏州不缺有钱人，更不缺高端购买力

　　提问：苏叔你好，预算200万请问在苏州买哪里？

　　苏叔：你好，苏州刚需现在是被越挤越远，两百万以内的新房来说，园区和姑苏区肯定是够不上了。中环内基本是没得选，但是在吴中、吴江相城其实买到不错的项目的，拿吴江的运东板块来说，一百五十万左右可以入手一些品质比较好的项目，两百万预算的话能买到不错的房源了。如果你的生活、工作圈子都在吴江，其实平望、桃源等这些乡镇板块也完全可以考虑，一百万左右就能入手的新房 另外，吴中太湖度假区胥口对于刚需来说也是非常好的选择。

　　提问：苏叔，你好，名下有套房，请问现在在太湖度假区买新房投资合适吗？想着一方面选择投资，未来还是养老用

　　苏叔：你好，其实像这种旅游度假区或者景区的旅游地产都不建议买房投资，主要是接盘客群有限，购买力不强。太湖度假区定位就是第三产业服务业旅游度假，这里工作人群工资收入不会太高，流动性也大，而且这里交通、医疗、商业都没有很大的优势，投资不现实。

　　提问：苏叔，你好，想了解一下胜浦，胜浦板块虽然位于园区，但距离主城区较远，房价也比其他园区热门板块要低，所以我很纠结胜浦值得买吗？

　　苏叔：你好，从规划来看，胜浦板块主要用于承接周边购房需求，工业区较多，周围居民住宅用地较少，会对居住环境有一定的影响，无法成为湖东湖西这样的高端住宅区。从需求上来讲，胜浦板块新房供应量较小，园区外溢人口有一定的购房需求，新盘出售销量应该不错。而且胜浦住宅用地少，居民住宅成为板块稀缺品，因此房子具有一定的溢价升值空间。从交通学区来看，胜浦板块有地铁九号线满******通出行需求，较为便利，而且拥有有星海教育集团的星浦学校这样比较优质的学区，不错的交通与学区会给房价带来一定的溢价。总的来说胜浦区板块有一定升值潜力，但因为周边环境配套等因素存在限制。从居住体验来看，胜浦虽然处于园区，但居住环境与普通小镇无异，城市界面、环境等不够好，商业配套较为一般，周围还会有一些群租房，因此居住体验不如园区核心板块。建议如果对居住舒适度要求较高，考虑其他的如平江新城、太湖新城、中央公园、活力岛等城市界面更佳，配套成熟，居住体验更好的板块。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部

　　提问：苏叔你好，今年下半年苏州买房，请问在苏州买房有哪些逻辑？

　　苏叔：你好，买房有一个分析逻辑，叫择时选板块，择时是蕞重要的。你买的高点或者买的低点，那价格可能差个百分之二十到百分之五十，这个决策占比百分之五十。房产投资择时也是有分类的，投资或者自住消费，它是两个赛道，你看当下自住可以买投资再等等。这是因为投资决策只有一个因素，投资期的房价涨多少，但自住就是两个因素，除了涨幅以外，还要加上消费效率这两个因素的叠加，所以说自住择时的容错性更强。

　　然后这板块怎么选，看产业，看高收入人口的流入，这个权重比占百分之三十，这个你要学会看规划，这个是苏州的大城市规划，别听售楼处在那给你吹看规划的要点是你这个投资房子的周期是五年到十年，也就是看五年以后的是什么样，规划落地到什么程度。那些好公司能不能在你那里开工赚钱，高收入人口能不能导入进来，而不是盖个楼就行了。而且蕞好是这个板块，五年到十年以后没有新土地，就没有新供给的这个次新板块才是二手市场。否则你的二手房怎么升值呢？切记百分之八十的新区是不行的。

　　第三步还是你关心的哪个楼盘能不能买，这个才占百分之二十，这个要具体的分析它的品质。

　　品质是什么？你要是迎合未来五年买它的人，它的生活状态，它匹配的是未来五年到十年的稀缺程度如何？

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