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　　一、园区、狮山多宗优质地块亮相，湖西地块起价创新高

　　好地网1月17日讯（研究员 周吉羊）今天，苏州挂牌2023年首批次集中供地，共11宗商品住宅地块，将于2月16日和23日分两天出让。

　　总出让面积39.26万方，总建筑面积70万方，总起价130.3亿元。

　　这11宗地块分布于：吴中区（3宗）、工业园区（3宗）、高新区（4宗）、吴江区（1宗）。

　　同比于2022年一批次，本次供地量大幅减少，其中出让面积减幅52%，总起价减幅42.6%。环比蕞近的2022年五批次，出让面积减少22.7%，但总起价略微上涨3.4%。

　　好地研究院认为，苏州本批次供地，主要有以下看点：

　　一、园区、狮山多宗优质地块亮相，湖西地块起价创新高

　　今年一批次的供地中，核心优质地块的占比较高：

　　工业园区挂牌3宗，分别为位于湖西的金鸡湖学校东地块、青剑湖的科智路西4号地块以及娄葑的宏业路西5号地块。

　　值得一提的是，湖西和青剑湖断供已久，尤其是湖西板块，近年来一直以70年产权酒店式公寓为主，普通住宅上一批次出让还要追溯到2010年。

　　本次湖西推出的金鸡湖学校东地块，为湖西CBD以南片区第1宗地，距离金鸡湖仅一步之遥，周边配套优越，具有明显的倒挂红利，去化预期好，将是本轮的焦点所在。

　　地块起价31000元/㎡，超过华润月亮湾地块（起价30000元/㎡），创下园区新高。若顺利封顶摇号，其35650元/㎡的上限价，也将成为园区成交楼面价蕞高的地块。

　　此外，狮山板块也一口气推出4宗，总面积8.89万方（133亩），板块供应进一步提升。

　　名尚花园东6号地块，位于狮山商圈核心；昌普路南7、8号地块以及向阳路南9号地块，均是在近期进行了规划调整的项目，未来将成为各自片区的新房主力。

　　本次11宗地将分两天出让，期间相隔7天，是苏州集中供地来的首次。

　　其中，园区、吴中区6宗将在2月16日出让，报名时间截止2月14日；高新区、吴江区5宗将在2月23日出让，报名时间截止2月21日。

　　吴中太湖新城2宗地块装修标准要求为不低于3000元/㎡，高于此前的不低于2000元/㎡。

　　娄葑地块装标2000-4000元/㎡，高于2022一批次时相邻地块（不低于1500元/㎡）

　　吴中太湖新城龙翔路东侧、霆威街北侧1号地块

　　出让面积43908㎡，容积率2，建筑面积87816㎡，为住宅用地。

　　起价153678万元，起始楼面价17500元/㎡，上限价格176729.7万元，上限楼面价20125元/㎡。

　　吴中太湖新城景周街南侧、龙翔路西侧2号地块

　　出让面积39819.5㎡，容积率2，建筑面积79639㎡，为住宅用地。

　　起价139368万元，起始楼面价17500元/㎡，上限价格160273.2万元，上限楼面价20125元/㎡。

　　地块位于吴中太湖新城，板块内地铁4号线穿境而过，设有木里站、苏州湾北站等站点，交通十分便捷，南侧1公里范围内是太湖，居住环境优越。

　　板块内有苏州北美国际高级中学、华东师范大学苏州湾实验小学、太湖新城公立小学等教育资源，同时拥有瑞华医院、永旺梦乐城等配套。

　　吴中区光福镇苏福路北侧、福锦路西侧3号地块

　　出让面积16576.2㎡，容积率1.2，建筑面积19891.44㎡，为住宅用地。

　　起价12929万元，起始楼面价6500元/㎡，上限价格14868.35万元，上限楼面价7475元/㎡。

　　地块位于光福板块，东侧紧邻东埯湖商贸中心，周边有光福中心小学、光福中学等教育资源。

　　出让面积56766.05㎡，容积率1.8，建筑面积102178.89㎡，为住宅用地。

　　起价316755万元，起始楼面价31000元/㎡，上限价格364268万元，上限楼面价35650元/㎡。

　　地块位于湖西板块，紧邻金鸡湖学校，距离金鸡湖仅一步之遥，东北侧即为地铁3号线号线（在建）无缝换乘。

　　周边有星海小学和星海实验中学，属于湖西CBD商圈辐射范围内，与东方之门、苏州中心等仅1站地铁。

　　湖西板块普通宅地断供已久，近年来出让的多以70产权酒店式公寓为主，不久前板块内万科左岸领证，大平层房源均价46188元/㎡。

　　二手房方面，地块东侧的晋合水巷邻里挂牌价达到了11.1万，湖左岸、四季新家园等也都在6万+，一二手倒挂红利明显。

　　出让面积25451.45㎡，容积率1.5，建筑面积38177.18㎡，为住宅用地。

　　起价76354万元，起始楼面价20000元/㎡，上限价格87807万元，上限楼面价23000元/㎡。

　　地块位于青剑湖板块，东侧即为星澄学校，西侧紧邻伟才厚永幼儿园，往南500米为翡翠湖生态公园，与青剑湖公园距离在2公里左右。

　　青剑湖周边新房库存同样见底，本案将成为后续为数不多的几宗供地之一，地块东侧朗诗未来街区当前挂牌均价在3.2万左右。

　　出让面积25530.44㎡，容积率1.8，建筑面积45954.79㎡，为住宅用地。

　　起价91910万元，起始楼面价20000元/㎡，上限价格105696万元，上限楼面价23000元/㎡。

　　地块位于娄葑板块，距离地铁7号线号线米左右。

　　周边有文萃小学、娄葑实验小学、独墅湖实验小学、园区头部中学、苏大附属中学等，教育资源云集；此外还有星海医院、苏州大学附属头部医院、双湖广场、璨园生活广场等生活配套。

　　市场方面，地块东侧紧邻2022年一批次成交的建屋地块，成交价10亿元，楼面价20500元/㎡，目前还未入市。

　　南侧的苏高新星翠澜庭二手房价格在4万/㎡左右。

　　狮山商务创新区名尚花园东、吴前港绿化地南6号地块

　　出让面积10544.3㎡，容积率1.8，建筑面积18979.74㎡，为住宅用地。

　　起价50296万元，起始楼面价26500元/㎡，上限价格57840.4万元，上限楼面价30475元/㎡。

　　地块位于狮山板块核心，地铁3号线号线两条穿境而过，周边有狮山路站、沙金桥站、索山桥西站、落星桥站等多个站点，交通十分便捷。

　　周边高新区实验小学、高新区实验初中、新草桥中学、狮山实验小学等优质教育资源云集；淮海商业街、龙湖狮山天街、红唐购物中心、金鹰国际购物中心、绿宝广场等综合体环伺。

　　医疗方面，有明基医院、苏州大学附属第二医院等；景观资源方面，包括总规划面积1325亩的狮山广场、天狮公园、索山公园、苏州体育中心等。

　　狮山板块在2022年共出地4宗，1宗封顶，其余3宗全部产生溢价，热度较高。

　　本案东侧的大悦风华，成交于去年一批次出让，由大悦城通过一次性报价以10.5亿竞得，楼面价28125元/㎡，溢价率12.5%。项目刚于12月底首次领出预售证，高层均价46500元/㎡，186套房源共有616组认购，中签率30.2%。

　　狮山商务创新区昌普路南、规划吴越路东7号地块

　　出让面积13825.9㎡，容积率1.8，建筑面积24886.62㎡，为住宅用地。

　　起价42307万元，起始楼面价17000元/㎡，上限价格48653.05万元，上限楼面价19550元/㎡。

　　狮山商务创新区昌普路南、规划吴越路西8号地块

　　出让面积15802.4㎡，容积率2，建筑面积31604.8㎡，为住宅用地。

　　起价53728万元，起始楼面价17000元/㎡，上限价格61787.2万元，上限楼面价19550元/㎡。

　　2宗地铁位置相邻，地处狮山横塘板块，地铁3号线穿境而过，在板块内设有多个站点，苏福快速路、宝带西路等城市主干道，组成了便捷的交通路网体系。

　　板块内有成大实验小学、成大实验幼儿园、学府实验小学、学府中学、高新区头部初级中学等教育资源以及高新区中医院、苏州市中医院等医疗配套。

　　红星美凯龙、好易家、汇金广场等商业综合体环伺，往西400米为3号线站直达狮山商圈核心。

　　片区东侧即为京杭运河、南侧为胥江，横山公园、上方山国家森林公园坐落在板块内，景观资源丰富。

　　横塘板块蕞近一次出让是在去年9月的二批次中，星河以18.6亿竞得盛世新著项目，楼面价16743元/㎡。这也是目前板块唯一在售项目，今年来高层成交均价35408元/㎡。

　　狮山商务创新区向阳路南、汾湖路东9号地块

　　出让面积48693.8㎡，容积率2.4，建筑面积116865.12㎡，为住宅用地。

　　起价274633万元，起始楼面价23500元/㎡，上限价格315827.95万元，上限楼面价27025元/㎡。

　　地块位于狮山向阳路板块，紧邻5号线号线号线汾湖路站，交通十分便捷。

　　周边高新区狮山实验小学、高新区头部中学、苏州外国语学校等优质教育资源云集。

　　美罗、泉屋百货、淮海商业街、红星国际生活广场等综合体环伺，距离淮海商业街、龙湖狮山天街、红唐购物中心等组成的核心商圈也仅需3-4站地铁。

　　吴江高新区（盛泽镇）盛泽大道东侧东方中路北侧001地块

　　出让面积95699.4㎡，容积率1.4，建筑面积133979.16㎡，为商住用地，商业占比不小于20%。

　　起价90956万元，起始楼面价6789元/㎡，上限价格104517万元，上限楼面价7801元/㎡。

　　地块位于盛泽镇，一线的超低容积率，将打造低密改善住宅。周边有育红小学、盛泽实验小学、盛泽镇中心小学、盛泽二中、江苏人民医院盛泽分院、盛泽广场、盛泽上城等生活配套。

　　好地研究院为开发商提供如下服务内容：

　　1、城市进入研究：研判城市发展格局，蕞新行情形势，为土地投资提供咨询服务；

　　2、大数据服务：可视化数据服务平台，为开发商土地投资提供信息、决策辅助等服务；

　　3、拟上市地块监测：针对未来将上市的地块，开展信息监测，为开发商提早获取土地出让信息服务；

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