刚去苏州面试了工业地产的招商经理，产业园定位是做生物医药，医疗器械和CRO服务外包。做过住宅和商业地产(生物狗)，工业地产一头雾水，对生物医药产业园招…

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　　近期，由高力国际主办的“生命科学及健康医疗产业园研讨会”在上海成功举行。活动现场，高力国际与来自投资机构、业主方、生物医药企业的嘉宾以及相关市场参与者，针对生命科学及健康医疗这个新兴板块的产业现状、投资市场概况、客户需求以及未来发展趋势等，展开了深入的交流与探讨。

　　生物医药产业是上海市九大战略性新兴产业之一，也是上海重点发展的三大先导产业之一。据近期报告，2022年上海生物医药产业制造业产值1,850亿元，2016年到2022年年均增长超过10%。上海的“十四五”规划中提到，至2025年生物医药产业制造业产值目标要达到人民币2,400亿，发展前景十分广阔。

　　随着生物医药行业的火热发展，国家对生命科学相关领域的重视，近年来生命科学在国内的发展热度不断提升。高力国际长期深耕产业园区，早在2016年就开始投入对生命科学领域的载体研究，通过前瞻及创新的服务，全面赋能行业发展。

　　上海“十四五”规划确定的“1+5+X”的生物医药产业园区布局，已经聚集了上海超过80%的生物医药产业，贡献了八成的生物制药制造业产值。

　　作为上海重点发展的三大先导产业之一，生物医药产业集聚态势愈发明显。作为“中国药谷”的张江科学城是头部生物医药企业总部和初创企业集聚度最高的区域。

　　随着医药产业的飞速发展，生物医药企业也在上海的产业园区和办公楼租赁市场中扮演着越来越重要的角色。

　　根据高力国际的统计数据，2021年生物医药行业租户新成交面积为14.4万平方米（155万平方英尺），同比激增77%；其中68%集中于产业园区市场，其余则在办公楼市场。在产业园区中，张江仍然是首选，占生物医药企业在产业园区成交面积的45%；其次是浦江和周康，分别占据了34%和14%。

　　一个可持续发展的生物医药创新生态系统，主要包括人才、资本、空间三大创新要素，以及产业政策、产业运营和产业平台三大创新服务。

　　生物医药产业具有高风险、高投入、高收益、长周期的特点。目前可以看到行业还处于深度调整的时期，但我们认为产业投资已经基本走出了最低谷的时期，并预计今年下半年有望逐步实现反弹。

　　——邱层凌博士 华兴资本医疗与生命科技事业部副总裁

　　载体空间和产业运营是生命健康产业生态中的重要组成部分。适合的载体，除了要针对层高、电量、管井空间等基本的工程条件进行规划设计，还需运营服务人员对这个产业有深度认知，只有了解行业客户的需求，才能构建良好的产业发展土壤。

　　作为知识密集型产业，人才在生命健康产业生态中扮演着至关重要的角色。从美国产业集聚高地波士顿的经验来看，领军型人才和高级研发人才的集聚，对于企业的布局选址、甚至一个城市、一个地区的生命健康产业的发展都起着非常关键的作用。

　　高力国际研究发现，中国产业园的大宗交易金额从2019年开始就逐年升高，2022年创造了历史新高，2022年较2021年的交易金额增长了约42%。其中生命科学产业园的交易金额及投资占比从2020年疫情发生后呈现逐年递增的趋势，且目前交易持续活跃。

　　2020年疫情以来，全国产业园交易额以及在总体大宗交易中的占比均逐年增高。据高力国际统计，2022年产业园区交易额达到295亿元，占总体大宗交易金额的16%。

　　其中，生命科学产业园的交易金额以及在产业园交易中的占比，从2020年开始亦呈逐年递增的趋势。据高力国际统计，2022年生命科学园的交易金额达到144亿元，占产业园区总投资的49%。

　　从交易目的看，以投资为目的生命科学园的交易为主，占到约88%；以自用为目的成交金额占12%，自用买家中约80%为上市公司购买。

　　在投资交易中，以外资机构为主，其交易金额约占到86%，内资机构交易金额占14%。

　　投资交易的资产类型以增值型为主；开发型受限于投资人需联合产业方共同勾地，门槛较高；而核心型项目则受限于市场合适项目供应较少。预计未来开发及核心型机会的交易占比有机会进一步提高。

　　2022年11月，全国首单生物医药产业园REITs华夏杭州和达高科产业园REIT正式获批上市，上市时认购倍数高达155倍。

　　2023年基础设施REITs将会进入快速发展期。根据华泰证券资管预测，截至2023年末REITs上市数量或达60只，市值达1,500亿元是较确切的预期，未来3年至5年万亿元级市场更值得期待。

　　一级发行和扩募将共同推动公募REITs市场迅速扩容，更多投资人将开展和参与Pre-REITs业务。

　　生命科学产业园的投资交易持续活跃。

　　尽管增值型机会依旧是市场主流，未来开发型及核心型机会的占比会进一步提高。

　　投资机构关注的区域从核心区（比如上海张江）向其他区域延伸，投资人关注的城市也由上海北京扩大至其他重点

　　随着更多生命科学产业园公募REITs的发行和Pre-REIT基金的成立，更多机构投资人将会进入这一赛道。

　　随着市场的复苏、由疫情引发的需求端的增长以及在人口老龄化和医疗改革深化的大背景下，“生命科学与医疗健康”的潜力被加速释放，成为备受关注的热门赛道。

　　在生命科学及健康医疗产业私募股权方向的投资，不仅让我们能更好的把握行业发展方向和趋势，也有助于我们了解企业对于物业选址及配置要求，从而指导我们在不动产领域的投资。

　　——Patrick Kuo 高岳生命科学集团首席投资官

　　生命科学及健康医疗产业园投资市场非常热，竞争也相当激烈。因此需要投资者及运营方在投融管退的各个环节更注重细节，注重租户体验，并且不断挖掘资产增值的潜力。

　　——Elvin Lim 星峰资本创始合伙人

　　在现行的市场环境下，我们在寻找合适的投资标的的同时，更加专注在不断提升和完善自身的运营能力和产业赋能服务上。我们希望借助嘉铭多年来的开发和物业管理经验，以及巢生国际化的产业资源和孵化器深度运营的能力，全方位全周期地服务我们的入驻企业。

　　生命科学园区的客户需求，已经逐步转向硬件加软件的复合型需求。为客户端提供全生命周期的综合运营服务，有助于客户更加专注于自身的核心业务，这种基于客户需求打造的园区运营服务平台，将是生命科学园区未来的价值增长点。

　　——蔡克铭 南丰生物医药研发服务首席技术官

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